Immobilier locatif commercial VS résidentiel: comment évaluer le rendement?
Comme mentionné dans mon article précédent sur les décaissements, ma femme et moi, prévoyons de diversifier nos investissements en vue de sécuriser nos sources de revenus à la retraite. Pour ce faire, on vise à investir une partie de notre capital dans un immeuble semi-commercial. N’étant pas des experts en immobilier, on fait affaire avec des personnes du domaine qui ont fait leurs preuves par le passé avec nous et notre entourage. Mais comme on n’est jamais mieux servi que par soit même, on tient à profiter de l’occasion pour en apprendre le plus possible sur l’investissement immobilier.
Ce que je peux vous dire à date, c’est que le processus d’évaluation d’une résidence principale et celui d’un immeuble à revenu est complètement différent. En achetant notre maison, l’aspect sentimental et esthétique prédominait sur la rentabilité. Tandis que maintenant, on est beaucoup plus axés sur le retour sur investissement et la durée d’amortissement. On se retrouve d’un coup projetés au rang de chef d’entreprise, plutôt que de celui de propriétaire. Ce n’est vraiment pas la même affaire !
Dans cet article, je partage avec vous les 4 variables avec lesquelles j’évalue le rendement de nos acquisitions immobilières potentielles. Je vous montre également la formule que j’utilise pour calculer ce rendement prévisionnel. Et enfin, je vous explique pourquoi l’investissement commercial peut s’avérer beaucoup plus rentable que l’investissement résidentiel locatif.
L’équité à l’achat
Cette première variable représente la rentabilité du bien à l’instant zéro, c’est-à-dire à l’achat. C’est en réalité la différence entre le prix auquel ce bien se vend à une date précise (sa valeur marchande) et son solde hypothécaire. L’acheteur vient ainsi libérer du rendement dès l’achat.
Exemple: payer 380 000 $ un immeuble d’une valeur marchande de 400 000 $ vous procure un profit de 20 000 $. Évidemment, c’est la source de rendement la plus dure à obtenir, car les vendeurs ne veulent souvent pas vendre leur immeuble sous la valeur marchande. Cependant, il existe des aubaines sur le marché, et avec les bonnes techniques de négociation, et l’aide de notre agent immobilier, je compte bien tirer le maximum de cette première source de rendement.
La Plus-Value
On peut définir la plus-value comme étant la croissance de valeur du bien immobilier à travers le temps. Cette valeur fluctue selon l’état du marché local dans lequel on est. D’ailleurs, la pandémie a créé une augmentation de prix immobiliers sans précédent au Québec. Encouragé par des taux d’hypothèque très bas, le marché immobilier est en ce moment ce qu’on appelle un «marché de vendeur».
Nous avons profité de cette augmentation pour évaluer notre maison qui se trouve avoir pris plus 10 % de plus-value, portant ainsi notre valeur nette à 600 000 $ au début janvier.
Les liquidités
Appelés aussi, « Surplus de trésoreries » ou « Cashflow », les liquidités représentent ce qui reste des revenus, une fois qu’on soustrait toutes les dépenses engendrées par l’immeuble. Ces dépenses sont les suivantes : les taxes foncières et scolaires, l’hypothèque, l’électricité, l’entretien et les réparations, le concierge, le déneigement, la publicité, l’inoccupation, les mauvaises créances, etc.
Exemple: un immeuble qui génère 20 000 $ de revenus bruts par an et qui nécessite 17 000 $ de dépenses libère un surplus de trésorerie de 3 000 $ par an.
Personnellement, je veille, au pire, à avoir un cashflow égal à 0 $ les premières années afin de ne pas compromettre mon projet d’indépendance financière qui devrait se concrétiser dans moins de 8 ans.
La capitalisation
Une des sources de rendement les plus intéressantes de l’investissement immobilier est le revenu de loyer. En effet, Le remboursement graduel de l’hypothèque à même les revenus générés par l’immeuble est ce qu’on appelle la « capitalisation ».
Exemple : à l’acquisition, l’hypothèque est de 300 000 $. Dix ans plus tard, elle baisse à 180 000 $. La capitalisation alors est de 120 000 $ sur 10 ans. Ce qui représente une forme de rendement très appréciable.
Formule de calcul du rendement
Maintenant qu’on a couvert les 4 variables que j’utilise pour évaluer la rentabilité de notre futur investissement immobilier, voyons comment je calcule le rendement prévisionnel global (RPG) pour nous aider dans nos prises de décision.
Vous constaterez que l’équité à l’achat vient s’ajouter à l’équation pour la première année, ce qui va nécessairement gonfler les rendements de celle-ci. Cependant, cette équité sera égale à 0 $ à partir de la deuxième année. Ce qui donnera une valeur plus réaliste à cette estimation. J’inclus volontairement l’équité, car même si ça biaise le rendement réel la première année, ça reste quand même de l’argent dans nos poches.
Prenons l’exemple d’un vrai immeuble semi-commercial qui est sur le marché actuellement.
- Valeur marchande : 650 000 $.
- Mise de fonds : 200 000 $
- Montant de l’emprunt bancaire : 450 000 $
- Montant mensuel de l’hypothèque : 1 884 $
- Revenu brut potentiel : 51 420 $
Liquidités (Cashflow) : revenu brut potentiel moins toutes les dépenses engendrées par l’immeuble = 4 200 $
La capitalisation : Le montant de l’hypothèque emprunté est de 450 000 $. Le solde après une année sera de 435 700 $ ce qui nous donne une capitalisation de : 14 300 $.
La plus-value : Si on considère une plus-value annuelle approximative de 1,5 %, notre plus-value sera donc égale à 9750 $ durant la première année.
L’équité à l’achat : Supposons pour cette simulation que nous achetons à la juste valeur marchande, donc notre équité à l’achat sera de 0 $.
Rendement prévisionnel global = [(4200 +14 300 +9750 +0)/200 000] x 100 % = 14,12 %
Investir dans un tel immeuble engendrerait alors une moyenne de 14 % de rendement par année. Ce qui n’est pas si mal compte tenu de mon objectif de rendement de 7 % annuel que je veux atteindre avec mes placements boursiers. Il est vrai que l’immobilier nécessite beaucoup plus d’efforts. Cela étant dit, je suis dans un âge ou je peux me permettre de fournir plus d’efforts afin d’espérer de meilleurs rendements.
Commercial Vs Résidentiel : dans quoi investir ?
La réponse à ça est aussi simple que décevante : « Tout dépend de votre horizon d’investissement et votre niveau de risque ». Je vais cependant vous expliquer pourquoi nous privilégions l’investissement immobilier commercial. Mais avant tout, je tiens à préciser que rien n’est encore coulé dans le béton, on pourrait se revirer de bord vers du résidentiel, mais ça ne change rien au fait que les points que je vais énumérer demeurent vrais.
Stabilité des locataires : Les taux de roulement des locataires étant plus bas, le taux d’inoccupation le sera également. Si on ramène ces facteurs à notre équation de calcul du rendement RPG, ils vont directement augmenter le cashflow et la capitalisation au numérateur, ce qui aura pour effet d’augmenter votre niveau de rendement par rapport au rendement résidentiel locatif.
Améliorations locatives : Ce terme désigne tous les aménagements réalisés pendant un bail afin de desservir l’activité commerciale du locataire. Contrairement au résidentiel, cette partie incombe au locataire commercial. Ce qui est très intéressant et plus rentable. Il faut cependant faire attention aux dispositions contractuelles afin que le bien immobilier ne soit pas endommagé. Il est aussi fréquent que les dispositions du bail mentionnent que le locataire doit abandonner, au profit du propriétaire, les améliorations locatives qu’il a mises en place dans les lieux loués. Ceci viendra bonifier le prochain contrat de location.
Niveau de risque : En investissement, plus on augmente le risque, plus les rendements seront élevés. Et l’immobilier ne déroge pas à la règle. En effet, les locations commerciales présentent plus de risques pour l’investisseur, car les mises de fonds et les taux d’intérêt hypothécaires sont plus élevés. De plus, le bassin des locataires est plus restreint ce qui augmente la probabilité d’inoccupation.
En conclusion, je dirai qu’il existe des avantages et des inconvénients à chaque type d’investissement. Ce qu’il faut retenir c’est que rien ne doit être fait sans un plan clair. Pour ma part, mon plan est d’être indépendant financièrement avant mes 43 ans tout en diversifiant mes actifs. Le choix de mes investissements devra alors respecter ces objectifs avant tout, et desservir ma stratégie.
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Très intéressant comme article et surtout, bien vulgarisé.
L’immobilier m’intéresse aussi et je commence mes lectures,
Bien hâte de voir la suite de débuts dans le locatif
Merci Rose, je poursuis mes recherches présentement mais le marché est très actif. Les propriétés disparaissent très rapidement. On verra bien ce que l’avenir nous réservera 🙂 bonne chance à vous et merci encore de me lire