Comment transformer 3 000$ en plus de 22 000$ INSTANTANEMENT! 

Quel titre accrocheur me diriez vous! …

Je vous rassure, je n’ai pas changé, je ne fais pas dans la presse à sensation. Tout ce que je fais c’est partager mes bons coups et aujourd’hui encore, ce bon coup est bien réel.

Il y a un an, ma conjointe et moi avons décidé de nous lancer en immobilier dans le but de diversifier nos investissements. Sans réellement être des experts, on a fait au mieux de nos connaissances pour acheter un immeuble à revenu rentable sur papier. Il va de soit que le marché immobilier actuel ne vous fera pas de cadeaux. Ça prend du temps et une stratégie  pour aller chercher cette rentabilité. Par contre nous avons misé sur l’optimisation de l’immeuble afin de faire croître sa valeur à terme et offrir un meilleur cadre de vie à nos locataires. 

Il existe un ratio appelé le Multiplicateur de Revenu Net (MRN) qui est largement utilisé en immobilier pour jauger la valeur d’un immeuble locatif. 

Qu’est ce que le MRN?

Ce ratio n’est autre qu’un indicateur de rentabilité rattaché à un immeuble particulier et également le fruit d’une analyse comparative d’immeubles semblables issus du même secteur. Il consiste à diviser le prix d’un immeuble par les revenus net de celui-ci.

Ex: 

MRN= Prix (850 000$) / revenus net (47 000$) = 18

L’idéal serait d’avoir un MRN le plus bas possible. Mais en règle générale, un MRN de 18 reste quand même acceptable quand on a un plan d’optimisation de l’immeuble.

Venons-on aux fait…

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble, le MRN vous servira surtout à calculer la rentabilité de chaque dollars dépensé dans votre immeuble. Car quand on investit de l’argent dans le but d’augmenter les loyers (refaire la cuisine ou la SDB etc..), chaque dollars gagné sera multiplié par le MRN, et le résultat sera ajouté à la valeur de votre immeuble aux yeux de la banque. 

On comprend mieux pourquoi certains propriétaires peu scrupuleux abusent des fameuses renovictions. Évincer, retaper, relouer plus cher puis répéter l’opération à l’infini. Sauf que toutes les techniques d’augmentation de loyers ne sont pas aussi impitoyables. En effet, il y a des techniques qui permettent à un propriétaire d’augmenter les revenus de son immeuble tout en améliorant le cadre de vie de ses locataires au lieu de les mettre à la rue. Et c’est exactement ce que j’ai décidé de faire…

Une fois mon immeuble acquis, j’ai fais le tour de mes locataires pour voir combien leur coûtait leur internet. Ils payaient tous entre 60$ et 85$. J’ai donc décidé de proposer un service internet haut débit à tous ceux qui le souhaitaient moyennent une mensualité de 40$/mois par locataire. 

J’ai recruté une entreprise informatique spécialisée afin de faire les installations nécessaires pour la modique somme de 3 000$ Puis j’ai fais signé des amendements de bail à mes locataires pour inclure le service internet.

Voyons comment on s’en sort:

Dépenses: (134 $ /mois)

• Investissement initial= 3 000$

• Service internet =110 $ /mois pour tout l’immeuble

• Support informatique en cas de panne = 4$ /appartement /mois (fourni par la compagnie informatique)

Dépenses mensuelles: (4$ x 6 logements) + 110 $ = 134 $ /mois

Revenues: (240 $ /mois)

• 40$ /appartement /mois x 6 = 240 $ /mois

Tu paies 134 $ /mois pour avoir un revenu supplémentaire de 240 $ /mois me diriez vous! Ce n’est pas énorme comme somme considérant les 3 000 $ déboursés. Sauf que c’est là que la magie opère. En réalité, en augmentant mes revenus de 240$/mois j’ai pu augmenter la valeur économique de mon immeuble de (240$ – 134$) x 12 (mois) x 18 (MRN) = 22 896$. Les dépenses mensuelles de 134 $ étant déductibles, je vient de générer un rendement instantané de plus de 700 % pour un investissement de 3 000$.

Résultats des courses, les locataires sont très contents, car ils ont réalisés une économie pour certains allant jusqu’à 45 $ /mois sur leur facture internet, et de mon côté j’ai rentabilisé un investissement de manière stratosphérique en très peu de temps (littéralement 4h de temps). Du vrai WIN-WIN.

Je pourrais désormais sous certaines conditions demander à ma banque de sortir 80% de cette équité (refinancement immobilier) pour une valeur de plus de 18 000$ nette d’impôts 🙂