Balance de Prix de Vente: un levier puissant!

Le mois passé a été marqué par une nouvelle étape importante dans notre vie. On a fait l’acquisition d’un 2e immeuble locatif dans un coin très prisé de la rive nord de Montréal. ça nous amène donc à un modeste parc immobilier de 12 logements. Vu le marché actuel, rien de cela n’aurait été possible sans une Balance de Prix de Vente ou «BPV».

Qu’est ce que la BPV?

Le principe de la balance de prix de vente consiste à mettre à contribution le vendeur dans la transaction immobilière. C’est en réalité un emprunt que le vendeur fait à l’acheteur en plus du prêt hypothécaire octroyé par la banque.

Cet emprunt peut être sous différentes formes et conditions. Généralement, les taux d’intérêt varient entre 0% et 7% et la durée du prêt s’échelonne sur des périodes allants jusqu’à 5ans.

Dépendamment de l’entente entre l’acheteur et le vendeur, les termes du paiement peuvent aussi varier. Ça peut être des paiements mensuels de capital + intérêts, intérêts seulement ou encore un calendrier de paiement convenu entre les deux parties.  

Dans mon cas, j’ai convenu avec le vendeur d’une balance de prix de vente de 100 000$, avec un taux de 3%, d’une durée de 3 ans. Le capital sera payé en un seul versement dans 3 ans, tandis que les intérêts seront payés en totalité le jour du passage au notaire (jour 1).

J’y ai trouvé mon compte car je ne voulais pas mettre plus de 15% en mise de fonds. Ce qui veut dire que je visait un financement de 85 % minimum de la part de la banque, mais cette dernière n’en finançait que 75% du projet.

La contribution du vendeur était un deal breaker dans mon cas.

Avantages de la BPV:

Au-delà des avantages qu’un acheteur peut tirer d’une BPV en minimisant la mise de fonds, il existe plusieurs avantages pour les vendeurs également:  

• Ça peut aider à fermer la transaction rapidement. Surtout si le vendeur a besoin de liquidités pour financer d’autres projets.

• Le vendeur reçoit des intérêts. C’est en quelque sorte un investissement avec un rendement garanti. À défaut de quoi, l’immeuble pourrait être saisi par la banque au profit du vendeur. 

• Le vendeur peut reporter l’imposition sur le gain en capital pendant 5 ans. La balance de prix de vente peut alors être très intéressante pour les personnes ayant un revenu élevé. Laisser une partie dans l’immeuble peut leur faire économiser une somme considérable en impôt.

Contrairement à la croyance générale, les institutions bancaires aiment les balances de prix de vente, car ça donne une perception assez positive lors de l’évaluation du projet. En effet, dans leur sens à eux, l’utilisation de la BPV maintient une participation du vendeur dans l’immeuble. Ça veut dire que ce dernier croit suffisamment à son immeuble pour rester impliqué encore quelques années de plus. Cependant, il existe plusieurs conditions q’il faut respecter entant qu’acheteur pour que la banque embarque dans le deal avec une BPV.

En conclusion, la balance de prix de vente constitue un financement créatif très intéressant pour ajouter de la valeur a une transaction immobilière, particulièrement dans le marché actuel qui met sous pression autant les acheteurs que les vendeurs.

Si la balance de prix de vente vous intéresse et que vous désirez en apprendre plus sur le sujet, je vous recommande les ressources disponibles sur le blogue du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec sur le sujet.