S’endetter pour s’enrichir!

Vous l’avez sans doute constaté, j’étais absent ces derniers mois de la « blogosphère » avec une utilisation des médias sociaux très sporadique. Et pour cause, notre petite famille traverse une période très chargée. Avec nos deux enfants en bas âge, la routine du travail, et la reprise de ma femme après son congé de maternité, une petite retraite pour profiter de l’été et passer du temps en famille s’imposait.

Bref, pendant ce temps nous avons été témoins d’une hausse des prix de l’immobilier comme jamais auparavant. Pendant que les acheteurs étaient de pauvres spectateurs impuissants, les propriétaires de maisons/condos se sentaient pousser des ailes.

Beaucoup d’entre eux ont cédé à la tentation du marché en vendant leurs propriétés pour faire du “cash out”. D’autres ont quitté la ville pour les banlieues à coût égal etc…

De mon côté, étant propriétaire d’une maison, je voulais profiter de cette augmentation sans nécessairement vendre ou déménager. De plus, nous envisagions acheter un immeuble à revenu depuis quelques temps afin de:

• Maximiser nos rendements,
• Diversifier notre portfolio, et surtout…
• Faire travailler notre argent.

On a donc décidé ma femme et moi d’utiliser l’équité de notre maison pour ouvrir une “marge de crédit hypothécaire”.

Comment se calcule une marge de Crédit hypothécaire (MCH):

Selon la solvabilité des propriétaires, la banque est prête à vous prêter jusqu’à 80% de la valeur marchande de votre maison. Cette valeur est estimée soit par des logiciels comparatifs de votre banque ou par un évaluateur désigné. Le calcul est tout simple:

MCH= (Valeur marchande * 80%)- solde hypothécaire.

Ex: si votre maison vaut 400 000$ sur le marché et qu’il vous reste 200 000$ d’hypothèque à rembourser, vous pouvez aller chercher une marge de crédit hypothécaire de: (400 000$ x 80%) – 200 000$ = 120 000$ Libre d’impôts.

…dans notre cas, nous avons réussi à libérer 157 000$

Résultat des courses, nous avons révisé nos objectifs d’investissements à la hausse. L’argent qui devait servir à acheter un duplex, voire un triplex, a connu un booste considérable. Ca nous a permis d’acheter un 6plex qui capitalise plus de 25 000$ par année sans compter la plus value annuelle estimée à 25 000$ par année. C’est comme dire qu’on a ajouté un salaire brute de prés de 50 000$ par année qu’on pourra encaisser à la vente de l’immeuble. C’est un vrai «Game Changer».

Beaucoup de personnes que je connais ne seraient pas à l’aise à hypothéquer leur maison pour investir en bourse ou en immobilier. Je les comprends parfaitement car ma femme et moi avions le même sentiment d’inconfort il y a quelques années. Nous étions même des adeptes du remboursement par anticipation pour tout vous dire. Mais tout a changé quand on a découvert le pouvoir des bonnes dettes et leur effet de levier.

Bonnes dettes Vs mauvaises dettes

Dans notre société, le mot «dette» n’a généralement pas une connotation très positive, et pour cause, on a fait du remboursement de la dette un objectif de vie: rembourser son prêt étudiant, son auto, sa maison etc… Le sentiment d’accomplissement que le remboursement d’une dette peut apporter est un peu trop glorifié à mon avis.

Je ne réinvente pas la roue, mais la dette peut aussi être un outil très puissant qui peut nous aider à atteindre nos objectifs financiers beaucoup plus rapidement car il travaille pour nous.


La mauvaise dette: est une dette que vous remboursez de vos poches et qui sert à payer des achats qui se dévaluent dans le temps (voiture, bateau, meubles etc…) ou qui prennent peu de valeur en règle générale (maison, condo etc…)

La bonne dette: quant à elle est non seulement une dette placée sur des investissements connus pour leur rentabilité (immobilier locatif, marchés boursiers) mais en plus, elle est remboursée par des tierces personnes et non pas par vous.

Dans notre cas, nous nous sommes arrangé pour que les locataires payent non seulement l’hypothèque de l’immeuble, mais aussi la marge de crédit hypothécaire qui a servi de mise de fond. C’est ce que j’appelle une bonne dette.

Donc au final, notre dette actuelle est passée à plus de 1.1 Millions $ mais ça ne nous empêche pas pour autant de bien dormir car 75 % de ce montant sont une bonne dette payés par autrui.

Et vous, faites vous appel à de la dette pour investir? Marge, crédit, prêt privé etc…